정부가 이달 말 부동산 세제 개편안을 발표합니다. 핵심 방향은 두 가지입니다. 실거주자 중심 시장 재편, 그리고 보유세와 거래세의 균형 조정. 아직 확정된 수치는 없지만, 어떤 방향으로 논의되고 있는지 미리 알아두면 발표 후 대응이 훨씬 빨라집니다. 실거주 1주택자, 다주택자, 매수 예정자 각자 입장에서 지금 챙길 것들을 정리했습니다.
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이달 말입니다.
정부가 7월 말에서 8월 초 사이 부동산 세제 개편안을 공식 발표합니다. 정부 부처가 여러 차례 확인한 사실이라 발표 자체는 확정입니다. 다만 세부 내용은 아직 확정되지 않았습니다. 발표 전까지 시장에서는 여러 방향이 거론되고 있고, 어떤 방향이 채택될지에 따라 개인의 세 부담이 크게 달라질 수 있습니다.
핵심 방향은 두 가지로 정리됩니다.
첫째, 실거주자 중심의 시장 재편
정부는 "집은 매수 대상이 아니라 거주 공간"이라는 원칙을 반복해서 강조하고 있습니다. 실제 거주하는 사람에게는 완화된 세제를, 비거주 보유자나 다주택자에게는 강화된 세제를 적용하는 방향입니다.
둘째, 보유세와 거래세의 균형
지금까지 한국은 OECD 국가 중 거래세 비중이 유난히 높고 보유세 비중이 낮은 편이었습니다. 이 구조를 뒤집어 거래세는 낮추고 보유세는 높이는 방향이 논의되고 있습니다.
이 두 방향이 실제 어떻게 구체화될지가 이번 달 말에 나옵니다. 그 사이 우리가 지금 알아둬야 할 것들이 있습니다.
논의되는 세 가지 카드 — 미리 알아두기
정부가 검토 중이라고 밝힌 방향들입니다. 확정된 것은 아니지만 방향은 명확합니다.
① 종합부동산세 공정시장가액비율 조정
가장 유력하게 거론되는 카드입니다. 국회 동의 없이 시행령 개정만으로 즉시 시행 가능하기 때문입니다.
공정시장가액비율은 공시가격 중 실제 과세표준에 반영되는 비율입니다. 현재 주택 기준은 60%입니다. 이 비율을 80% 수준으로 올리는 방안이 거론됩니다.
예를 들어 공시가격 20억 원 1주택자의 경우, 1주택 공제 12억 원을 빼면 8억 원이 남습니다. 여기에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준이 결정됩니다.
현재(60%): 과세표준 4.8억 원
조정 후(80% 가정): 과세표준 6.4억 원
같은 공시가격에 같은 공제액이지만 비율만 바뀌어도 과세표준이 약 1.3배 늘어납니다. 종부세는 누진세율이라 실제 세액 차이는 더 벌어질 수 있습니다.
② 양도세 실거주 요건 강화
양도세 장기보유특별공제를 보유 기간보다 실거주 기간 중심으로 재편하는 방향입니다. 지금까지는 단순히 오래 보유한 것만으로도 공제를 받을 수 있었지만, 앞으로는 실제 거주한 기간을 더 중요하게 보겠다는 취지입니다.
실거주 1주택자에게는 유리하지만, 사정상 실거주가 어려운 1주택자(직장·가족 사정 등)나 여러 채를 보유한 경우 부담이 커질 수 있습니다.
③ 거래세 인하
취득세·양도세 등 거래세를 일부 인하해 다주택자의 매물 출회를 유도하는 방향입니다. OECD도 한국 정부에 "거래세를 완화하는 대신 보유세를 강화하라"고 권고한 바 있습니다.
거래세 인하는 매수 예정자에게는 좋은 소식이지만, 매물이 늘어 가격이 안정되면 매수 서두를 필요가 줄어드는 이중적 효과도 있습니다.
실거주 1주택자 — 지금 알아둘 것
실거주 1주택자는 이번 개편에서 상대적으로 보호받는 쪽으로 방향이 잡혀 있습니다. 정부가 반복해서 강조하는 원칙이 "실거주자 중심"입니다.
다만 실거주 1주택자라도 챙겨야 할 것이 있습니다.
① 공시가격 확인
본인 주택의 공시가격을 국토교통부 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 확인해두세요. 앞으로 종부세 관련 논의에서 기준이 되는 숫자입니다.
② 실거주 기간 정리
언제부터 언제까지 실거주했는지 기록을 정리해두세요. 전입신고 기록, 관리비 납부 기록, 우편물 수령 기록 등이 근거가 됩니다. 앞으로 양도세 실거주 요건이 강화되면 이 기록이 세액에 직접 영향을 줍니다.
③ 발표 후 시행 시기 확인
세제 개편은 발표와 시행 사이에 유예기간이 있는 경우가 많습니다. 발표 직후 급하게 결정하기보다 시행 시기까지 확인한 뒤 판단하시는 게 안전합니다.
다주택자 — 상대적으로 부담 커질 가능성
다주택자와 비거주 보유자는 이번 개편에서 부담이 커지는 쪽입니다.
① 다주택 유지 vs 정리 판단
공정시장가액비율이 60%에서 80%로 오르면 보유세 부담이 크게 늘어납니다. 다만 거래세가 함께 인하되면 매각 부담은 줄어드는 효과가 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 본인 상황(주택 수, 보유 기간, 공시가격 등)에 따라 다릅니다.
② 급하게 결정하지 말기
"발표 전에 팔아야 하나"는 급한 판단은 위험합니다. 실제 시행 시기와 세부 내용이 확정된 후에 판단해도 늦지 않습니다. 발표 후 오히려 시장이 조정되면 급매물을 피할 수 있습니다.
③ 임대소득 신고 상황 점검
다주택자라면 임대소득 신고 관련 부분도 함께 정비해두세요. 세무 관련해서는 전문가 상담이 필요할 수 있습니다.
매수 예정자 — 서두를 필요 없다
지금 부동산 매수를 고민 중이라면 다음을 참고하세요.
① 발표 이후 판단이 안전
7월 말 발표 내용을 확인한 뒤 결정하시는 게 좋습니다. 거래세가 인하되면 매수 부담이 줄어들고, 매물도 늘어날 가능성이 있습니다.
② 대출 조건 재확인
7월 16일 한국은행 금리 결정을 앞두고 있어 대출 조건이 바뀔 수 있습니다. 세제 개편안과 금리 방향을 함께 보고 판단하시는 게 좋습니다.
③ 실거주 목적이면 사전 준비
실거주 목적이라면 세제 개편의 방향이 유리하게 작용할 수 있습니다. 다만 자금 계획은 확정 발표 후 조정하시는 게 안전합니다.
발표 전 흔한 함정 — 조심할 것
함정 1. 거론되는 방향을 확정된 것처럼 받아들이기
지금까지 언론에 나온 내용은 대부분 "정부 안팎에서 거론된다"거나 "시장에서 관측된다"는 수준입니다. 실제 시행령이나 개정안이 확정되어야 실질적으로 효력이 발생합니다. 거론과 확정은 다릅니다.
함정 2. 성급한 매매 결정
"바뀌기 전에 팔아야 한다"는 조바심에 시세보다 낮게 매각하는 경우가 있습니다. 발표 후 시행 시기까지 시간이 있고, 시장 반응을 본 뒤 판단해도 늦지 않습니다.
함정 3. 확정 안 된 절세 전략에 자금 투입
발표 전에 유튜브나 SNS에서 "이렇게 하면 절세된다"는 조언이 쏟아집니다. 확정 안 된 정책에 근거한 절세 전략은 오히려 손해를 볼 수 있습니다.
함정 4. 부동산 카톡방·오픈채팅방 정보
발표 임박 시기에는 정확하지 않은 정보가 빠르게 퍼집니다. 정부 공식 발표와 대형 언론사 보도 위주로 확인하시는 게 안전합니다.
발표까지 남은 3주 — 지금 할 수 있는 것
① 본인 주택 공시가격 확인
부동산공시가격알리미(realtyprice.kr) 접속 → 주소 입력 → 공시가격 확인. 5분이면 됩니다.
② 실거주 기간 기록 정리
전입신고 기록(정부24), 관리비 납부 기록, 우편물 등을 파일로 정리해두세요.
③ 종부세 대상 여부 확인
1주택 공제 12억 원 기준으로 본인이 종부세 대상인지 확인. 국세청 홈택스에서 조회 가능합니다.
④ 대출 잔액·금리 재확인
주택담보대출 보유자라면 본인 대출 조건을 확인해두세요. 7월 16일 한국은행 금리 결정과 세제 개편안이 겹치는 시기라 대출 조건 재검토가 필요할 수 있습니다.
⑤ 발표 예정일 알람 설정
7월 말~8월 초 발표 예정이니 캘린더에 알람을 설정해두세요. 발표 당일 정부 공식 자료를 직접 확인하시는 게 가장 정확합니다.
자주 묻는 질문
Q. 발표일이 정확히 언제인가요?
정부는 7월 말~8월 초를 목표로 준비 중이라고 밝혔습니다. 정확한 날짜는 발표 직전에 공지됩니다.
Q. 발표되면 바로 시행되나요?
공정시장가액비율 조정은 시행령 개정으로 가능해 상대적으로 빠르게 시행될 수 있습니다. 반면 국회 통과가 필요한 법 개정 사항은 하반기 정기국회 이후 시행될 가능성이 큽니다.
Q. 실거주 1주택자도 종부세가 오르나요?
1주택 공제 12억 원을 넘는 고가 주택 보유자라면 종부세가 인상될 가능성이 있습니다. 다만 실거주 요건 강화로 다른 완화 조치가 함께 논의되고 있어 종합적으로 봐야 합니다.
Q. 지금 집을 팔면 손해인가요?
개인 상황에 따라 다릅니다. 다주택자는 발표 내용에 따라 유리할 수도 불리할 수도 있습니다. 확정 발표를 보고 판단하시는 게 안전합니다.
Q. 세제 개편안 정보는 어디서 확인할 수 있나요?
공식 발표는 재정경제부 홈페이지(mofe.go.kr)와 정부 공식 발표 자료에서 확인 가능합니다. 발표 당일 주요 언론사가 요약 정리 기사를 냅니다.
Q. 전문가 상담을 받아야 하나요?
다주택자, 고가 주택 보유자, 매매 계획이 있는 분이라면 세무사·부동산 전문가 상담이 도움이 됩니다. 발표 이후 상담 수요가 몰릴 수 있어 지금부터 예약해두시는 것도 방법입니다.
지금 가장 좋은 행동은 서두르지 않는 것입니다.
발표까지 3주가 남았습니다. 그 사이 본인 주택 공시가격, 실거주 기간, 대출 조건을 정리해두시고, 발표 당일 정부 공식 자료를 확인하신 뒤 판단하시는 게 안전합니다. 급하게 팔거나 사는 결정은 발표 후 시장이 조정되면 후회할 수 있습니다.
세제 개편은 우리 가계에 직접 영향을 주는 큰 변화입니다. 3주 안에 준비를 마치고, 발표 당일 정확한 정보를 확인하고, 그 뒤에 결정하시면 됩니다. 정보를 알고 기다리는 사람이 결국 유리합니다.
[참고자료]
구윤철 "부동산 보유세·거래세 함께 손질"…이달 말 세제개편안 발표 — 이투데이
https://www.etoday.co.kr/news/view/2600967
'평균 10억' 서울 집값 잡힐까…부동산 세제 개편안 7월말 윤곽 — 뉴스투데이
https://www.news2day.co.kr/article/20260707500215
7월 부동산 세제 개편 임박, 다주택·실거주자가 지금 점검할 것 — enjoytax
https://enjoytax.net/blog/property-tax-reform-july-2026-preview
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